ΕΝΦΙΑ: Ριζικές αλλαγές για 1 εκατ. ιδιοκτήτες

Ριζική αλλαγή στα εκκαθαριστικά ΕΝΦΙΑ που θα λάβουν εφέτος, θα διαπιστώσουν περίπου 1 εκατομμύριο ιδιοκτήτες, σε σχέση με όσα γνώριζαν και πλήρωναν έως πέρυσι. Για πολλές χιλιάδες εξ αυτών μάλιστα, το 2026 θα είναι η τελευταία χρονιά που καλούνται να καταβάλουν τον Ενιαίο Φόρο Ιδιοκτησίας Ακινήτων.
Η αντίστροφη μέτρηση για ανάρτηση των νέων εκκαθαριστικών ΕΝΦΙΑ έχει ξεκινήσει και αναμένεται να ολοκληρωθεί πριν τα μέσα Μαρτίου.
Οι διαδικασίες εκκαθάρισης για 7,3 εκατομμύρια ιδιοκτησίες ολοκληρώνονται τις επόμενες ημέρες, με τον συνολικό λογαριασμό είσπραξης να φτάνει σε σχεδόν 2,3 δισεκατομμύρια ευρώ. Ωστόσο τουλάχιστον 2 στους 7 ιδιοκτήτες θα δουν μειώσεις στα εκκαθαριστικά τους, εν συγκρίσει με προηγούμενα χρόνια.

Μικροί οικισμοί: H μεγάλη ανατροπή
Η μεγαλύτερη αλλαγή αφορά ιδιοκτήτες ακινήτων σε πάνω από 13.000 οικισμούς της χώρας. Ο ΕΝΦΙΑ στα νέα εκκαθαριστικά θα είναι μειωμένος κατά 50%, για κύριες κατοικίες σε οικισμούς έως 1.500 κατοίκους σε όλη την επικράτεια (πλην της περιφέρειας Αττικής) ή και έως 1.700 κατοίκους σε Έβρο, Δυτική Μακεδονία και παραμεθόριες περιοχές.
Για τα ακίνητα στους οικισμούς αυτούς, ο ΕΝΦΙΑ από το 2027 καταργείται πλήρως. Η μείωση και -στη συνέχεια- απαλλαγή αυτή, ισχύει συνολικά για περίπου 1 εκατομμύριο κύριες κατοικίες με αξία έως 400.000 ευρώ.

Ασφαλισμένα ακίνητα: Έκπτωση για 500.000 ιδιοκτησίες
Άλλη σημαντική κατηγορία εκπτώσεων θα αφορά σε ιδιοκτήτες που έχουν ασφαλίσει την κατοικία τους έναντι σεισμού, πυρκαγιάς και πλημμύρας σωρευτικά. Κερδίζουν 20% έκπτωση για κατοικίες με φορολογητέα αξία έως 500.000 ευρώ, ή 10% έκπτωση για κατοικίες αξίας άνω των 500.000 ευρώ. Η μείωση ισχύει και αναλογικά για όσους είχαν κάνει ασφάλιση για τουλάχιστον 3 μήνες εντός του 2025.
Πέρυσι, 359.494 ιδιοκτήτες έλαβαν έκπτωση για 502.597 ασφαλισμένα ακίνητα, εκ των οποίων περίπου 250.000 εξασφάλισαν τη μέγιστη έκπτωση (20%). Σύμφωνα με τα τελευταία στοιχεία της Ένωσης Ασφαλιστικών Εταιριών (Ιούνιος 2025) 749.995 ασφαλιστήρια κατοικίας καλύπτουν καιρικά φαινόμενα και σεισμό, με το 45,8% να βρίσκεται στην Αττική, ακολουθούν Κεντρική Μακεδονία (14,4%), Πελοπόννησος (5,5%) και Θεσσαλία (5,2%).

Έκπτωση ή απαλλαγή για χαμηλά εισοδήματα
Ο ΕΝΦΙΑ μειώνεται κατά 50% και για όσους πληρούν σωρευτικά:
-φορολογητέο οικογενειακό εισόδημα έως 9.000 ευρώ (με προσαύξηση 1.000 ευρώ για σύζυγο και κάθε προστατευόμενο μέλος)
-συνολική επιφάνεια κτισμάτων (βάσει ποσοστού συνιδιοκτησίας) έως 150 τ.μ.
-συνολική αξία περιουσίας έως 85.000 ευρώ (άγαμος), έως 150.000 ευρώ (ζευγάρι/μονογονεϊκή), έως 200.000 ευρώ (ζευγάρι/μονογονεϊκή με δύο τέκνα).
Πλήρης απαλλαγή (μηδενικός ΕΝΦΙΑ) ισχύει για τρίτεκνους και πολυτέκνους, καθώς και για ΑμεΑ με ποσοστό αναπηρίας άνω του 80%, εφόσον:
-το φορολογητέο εισόδημα δεν υπερβαίνει τις 12.000 ευρώ (με προσαύξηση 1.000 ευρώ για σύζυγο και τέκνα)
-η επιφάνεια κτισμάτων δεν ξεπερνά τα 150 τ.μ.
Οι ιδιοκτήτες αυτών των δύο κατηγοριών αθροίζουν κοντά στο 1 εκατομμύριο.

Ποιοι πληρώνουν λιγότερο ή καθόλου
Επιπλέον των παραπάνω, μικρότερο ή μηδενικό φόρο θα πληρώσουν:
-όσοι πούλησαν ή μεταβίβασαν ακίνητα (γονική παροχή, δωρεά, κληρονομιά) εντός του 2025
-ιδιοκτήτες ακινήτων σε περιοχές φυσικών καταστροφών, υπό αναγκαστική απαλλοτρίωση, πολεοδομικά ανενεργές, μεταφερόμενους οικισμούς και κοινότητες
-ιδιοκτήτες ακινήτων χαρακτηρισμένων ως ιστορικών διατηρητέων μνημείων ή έργων τέχνης.

Ποιοι πληρώνουν περισσότερο
Στον αντίποδα, αυξημένο ΕΝΦΙΑ θα δουν όσοι:
-απέκτησαν ακίνητο με αγορά, γονική παροχή, δωρεά ή κληρονομιά εντός του 2025
-απέκτησαν εμπράγματα δικαιώματα (πλήρης ή ψιλή κυριότητα, επικαρπία)
-τακτοποίησαν ακίνητα με πολεοδομικές αυθαιρεσίες ή ημιυπαίθριους που δεν εμφανίζονταν στο Ε9.

Δεν πρόλαβα να κάνω διορθώσεις -τι γίνεται τώρα;
Η πλατφόρμα Ε9 έκλεισε οριστικά στις 19 Φεβρουαρίου και δεν γίνεται δεκτή καμία νέα διόρθωση, έως ότου αναρτηθούν τα εκκαθαριστικά. Για όσους δεν πρόλαβαν αλλά εντοπίσουν αυξημένες χρεώσεις όταν λάβουν το εκκαθαριστικό τους, η λύση είναι μία και μοναδική: τροποποιητική δήλωση Ε9, η υποβολή της οποίας θα γίνει διαθέσιμη μετά το τέλος της εκκαθάρισης.
Σε περίπτωση που στο εκκαθαριστικό εμφανιστεί μήνυμα που θα αναφέρει ότι «ο φόρος υπολογίστηκε με βάση ελλιπή στοιχεία», η υποβολή τροποποιητικής δήλωσης δεν είναι επιλογή αλλά υποχρέωση καθώς το πιθανότερο είναι ότι, ελλείψει ακριβέστερων στοιχείων στο Ε9, το εκκαθαριστικό υπολογίστηκε με τον υψηλότερο φόρο που προβλέπεται στη νομοθεσία!
Η τροποποιητική δήλωση, πάντως, δεν μπορεί να αποτρέψει την αρχική εσφαλμένη χρέωση. Μπορεί μόνο να τη διορθώσει εκ των υστέρων, στις επόμενες δόσεις οι οποίες θα υπολογιστούν εκ νέου από την ΑΑΔΕ μετά τις τροποποιήσεις.

Βήμα-βήμα τι θα ελέγξετε
Μόλις αναρτηθούν τα εκκαθαριστικά (πριν τα μέσα Μαρτίου) στο myAADE.gov.gr, οι ιδιοκτήτες θα πρέπει:

1. να κάνουν είσοδο στο myAADE με τους προσωπικούς κωδικούς τους, επιλέγοντας “Εφαρμογές – Δήλωση Ε9/ΕΝΦΙΑ – Επιλογή έτους 2026”.
2. να βρουν το εκκαθαριστικό και να ελέγξουν όχι μόνο τον τελικό φόρο, αλλά και τα στοιχεία υπολογισμού του (αντικειμενική αξία, εκπτώσεις κλπ).
3. να βεβαιωθούν ότι όλα τα ακίνητα τα οποία εμφανίζονται στο εκκαθαριστικό είναι δικά τους και δεν περιλαμβάνουν ακίνητα που τα έχουν μεταβιβάσει.
4. να εξετάσουν αν εμφανίζονται οι εκπτώσεις που δικαιούνται (για ασφαλισμένο ακίνητο, εισοδηματικά κριτήρια, μικρός οικισμός κλπ).
5. να εντοπίσουν αν εμφανίζονται λάθος δηλωμένα στοιχεία, όπως λανθασμένος όροφος, τετραγωνικά, έτος κατασκευής ή άλλη χρήση ακινήτου (αποθήκες σαν κύριοι αντί βοηθητικοί χώροι κλπ).
6. αν εμφανίζεται μήνυμα «ανεπαρκών στοιχείων»: σε όλες τις περιπτώσεις που ο ΕΝΦΙΑ έχει υπολογιστεί με βάση λάθος ή ελλιπή στοιχεία, θα απαιτηθεί άμεσα τροποποιητική δήλωση, όταν ανοίξει ξανά το Ε9 για διορθώσεις.
7. επιλογή πληρωμής: έως 31 Μαρτίου θα επιλέξουν αν θα εξοφλήσουν το ποσό εφάπαξ ή σε 12 μηνιαίες δόσεις, από Μάρτιο 2026 έως Φεβρουάριο 2027. Όποιον τρόπο και αν επιλέξουν, το συνολικό ποσό φόρου μετά την εκκαθάριση δεν αλλάζει, καθώς για τον ΕΝΦΙΑ δεν προβλέπεται έκπτωση για αποπληρωμή «μια και έξω» του συνόλου της οφειλής.