Στεγαστική κρίση και γραφειοκρατία: Χρειάζονται 7,5 μήνες για μια μεταβίβαση ακινήτου

Σε κρίσιμο σκέλος της στεγαστικής κρίσης εξελίσσεται πλέον η γραφειοκρατία που επικρατεί στις μεταβιβάσεις κατοικιών και κυρίως το σκέλος που αφορά στην τακτοποίηση νομικών και τεχνικών εκκρεμοτήτων. Η συνειδητή απόφαση που ελήφθη πριν από μερικά χρόνια για την υποχρέωση των ιδιοκτητών να εκδίδουν υποχρεωτικά την ηλεκτρονική ταυτότητα κτιρίου (Απρίλιος 2022), ως απαιτούμενο στοιχείο κάθε μεταβίβασης (αγοραπωλησία), γονικής παροχής ή κληρονομιάς, έχει φέρει στην επιφάνεια κάθε είδους αυθαιρεσία, μικρή ή μεγαλύτερη, από το 1955 μέχρι και σήμερα. Συχνά δε το κόστος της όλης διαδικασίας είναι σημαντικό (αρκετές χιλιάδες ευρώ), ειδικά σε περιπτώσεις αυθαιρεσιών σε ακίνητα που κατασκευάστηκαν τις δεκαετίες του 1990 και του 2000, λόγω και των υψηλότερων αντικειμενικών αξιών τους.
Το αποτέλεσμα είναι να απαιτείται σημαντική επένδυση χρόνου και χρήματος από τους ιδιοκτήτες και συχνά αυτός να είναι και ο λόγος για τον οποίο εγκαταλείπεται εξ ολοκλήρου η προσπάθεια αξιοποίησης κατοικιών. Το πρόβλημα αναδεικνύεται στην πρόσφατη έρευνα του Κέντρου Φιλελεύθερων Μελετών (ΚΕΦΊΜ) για τη στεγαστική κρίση, καθώς θεωρείται ένας από τους λόγους για τους οποίους η ελληνική αγορά κατοικίας στερείται επαρκούς προσφοράς και ως εκ τούτου οι τιμές συνεχίζουν να κινούνται σε πολύ υψηλό επίπεδο. Οπως επισημαίνεται στην έρευνα, «η μέση διάρκεια ολοκλήρωσης μιας μεταβίβασης ακινήτου στην Ελλάδα ανέρχεται σε 226 ημέρες (περίπου 7,5 μήνες), ενώ σε αρκετές περιπτώσεις υπερβαίνει το ένα έτος. Αντιστοίχως, η έκδοση οικοδομικής άδειας απαιτεί κατά μέσον όρο 100 ημέρες. Στους δύο αυτούς κρίσιμους υποδείκτες, τον χρόνο μεταβίβασης ακινήτου και τον χρόνο έκδοσης άδειας έργου, η Ελλάδα λαμβάνει τη χαμηλότερη δυνατή βαθμολογία (στην ετήσια έκθεση της Παγκόσμιας Τράπεζας)». Είναι χαρακτηριστικό ότι μια μεταβίβαση ακινήτου στην Κύπρο ολοκληρώνεται σε περίπου μία εβδομάδα, ενώ στην Ισπανία χρειάζεται από έναν έως τρεις μήνες. Στη Γερμανία απαιτούνται 1,5-3 μήνες κατά μέσον όρο, ενώ στη Γαλλία το χρονικό διάστημα που απαιτείται δεν ξεπερνάει τους τρεις μήνες. Επομένως, στην Ελλάδα ο χρόνος που χρειάζεται είναι πολλαπλάσιος συγκριτικά με τις ανεπτυγμένες ευρωπαϊκές οικονομίες.
Το πρόβλημα όμως δεν είναι μόνο ο χρόνος που απαιτείται. Σύμφωνα με την ανάλυση του ΚΕΦΊΜ, «η οικονομική σημασία αυτών των διοικητικών επιβαρύνσεων είναι μεγαλύτερη από όσο φαίνεται εκ πρώτης όψεως. Ενα μεγάλο μέρος του υφιστάμενου αποθέματος κατοικιών (εκτιμάται άνω του 50%) φέρει μικρές ή μεγαλύτερες αποκλίσεις μεταξύ συμβολαίων, Ε9, Κτηματολογίου και πραγματικής κατάστασης του ακινήτου, καθώς και πολεοδομικές εκκρεμότητες ή αυθαίρετες παρεμβάσεις που απαιτούν τακτοποίηση πριν από οποιαδήποτε μεταβίβαση. Οι διαδικασίες αυτές δημιουργούν επιπλέον σημεία συμφόρησης σε μηχανικούς, συμβολαιογράφους και πολεοδομικές υπηρεσίες, προκαλώντας πρόσθετη καθυστέρηση στη συναλλαγή. Ως αποτέλεσμα, αρκετοί ιδιοκτήτες, ιδίως μεγαλύτερης ηλικίας ή χαμηλότερης οικονομικής δυνατότητας, αδυνατούν ή αποφεύγουν να αναλάβουν το κόστος και την πολυπλοκότητα συμμόρφωσης, επιλέγοντας να διατηρούν τα ακίνητα εκτός αγοράς».
Το ΚΕΦΊΜ προσθέτει ότι ανάλογη αδυναμία εμφανίζεται και σε ακίνητα με πολλούς συνιδιοκτήτες, ιδίως κληρονομικής προέλευσης, όπου η ανάγκη συναίνεσης όλων των μερών για κάθε δικαιοπραξία πολλαπλασιάζει τα διοικητικά εμπόδια και συχνά οδηγεί σε παρατεταμένη παραμονή του ακινήτου εκτός αγοράς. Η επίδραση αυτή περιορίζει περαιτέρω την πραγματικά διαθέσιμη προσφορά κατοικιών, ιδιαίτερα σε μια περίοδο όπου η νέα οικοδομική δραστηριότητα παραμένει ανεπαρκής.
Λαμβάνοντας υπόψη ότι το μεγαλύτερο ποσοστό των αγοραπωλησιών αφορά κατοικίες παλαιότερης κατασκευής, καθιστά όλο και δυσκολότερη την αύξηση της προσφοράς, καθώς σε αυτά ακριβώς τα ακίνητα εντοπίζονται τα περισσότερα προβλήματα. Είναι χαρακτηριστικό ότι το μερίδιο των κατοικιών άνω των 15 ετών στο σύνολο των αγοραπωλησιών διαμορφωνόταν σε 68% το 2017. Μέχρι το 2023, όμως, είχε αυξηθεί σε 82%, τάση που εκτιμάται ότι συνεχίστηκε και τα επόμενα χρόνια μέχρι σήμερα. Το εύρημα αυτό αντανακλά και την ανεπάρκεια νέας προσφοράς κατοικιών. Οπως τονίζεται στην έρευνα, «το αποτέλεσμα της παρατεταμένης αποεπένδυσης αποτυπώνεται στην εξέλιξη του κεφαλαιακού αποθέματος κατοικιών. Επειτα από μια περίοδο σταθερής αύξησης έως το 2009, η αξία του αποθέματος μειώνεται διαρκώς, φτάνοντας το 2023 περίπου 24% χαμηλότερα σε αξία από το επίπεδο του 2009. Η εξέλιξη αυτή υποδηλώνει ότι οι νέες επενδύσεις υπολείπονται της απόσβεσης των υφιστάμενων κατοικιών, με αποτέλεσμα το απόθεμα να μην ανανεώνεται, αλλά να γηράσκει».(με πληροφορίες από το ρεπορτάζ του Νίκου Ρουσάνογλου, kathimerini.gr)