Ενοίκια: Οι αλλαγές που φέρνει το 2026 – Οι κυρώσεις για όσους δε συμμορφωθούν

Το 2026 φέρνει οριστικές αλλαγές στην “κουλτούρα” πληρωμής των ενοικίων στην Ελλάδα, αφού από την 1η Απριλίου 2026 η πληρωμή εκτός τραπεζικού συστήματος παύει να αναγνωρίζεται φορολογικά και όλες οι μισθώσεις, τόσο κατοικιών όσο και επαγγελματικών χώρων, θα πρέπει να συνοδεύονται από “ρήτρα τραπεζικής πληρωμής” και πραγματική καταβολή μέσω τραπεζικού λογαριασμού.

Τι αλλάζει στα ενοίκια από φέτος
Η εν λόγω αλλαγή θεσπίζεται με το άρθρο 210 του νόμου 5222/2025 (“Πληρωμή μισθωμάτων μέσω τραπεζικού λογαριασμού”) και επεκτείνει υποχρεωτικά την ηλεκτρονική πληρωμή και στα ενοίκια κατοικιών, όπου μέχρι σήμερα κυριαρχούσε η πληρωμή σε μετρητά.
Η ρύθμιση αυτή έχει διπλό σκοπό: α) την πλήρη ιχνηλάτηση των εισοδημάτων από μισθώματα μέσω του τραπεζικού συστήματος και β) τη μείωση των μαύρων ενοικίων και της φοροδιαφυγής. Η αποκλειστική χρήση τραπεζικού λογαριασμού επιτρέπει στην Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων να διασταυρώνει αυτόματα τα δηλωμένα μισθώματα με τις τραπεζικές κινήσεις, περιορίζοντας το περιθώριο για αδήλωτα ποσά και “συμφωνίες κάτω από το τραπέζι”.

Αναλυτικές Οδηγίες της ΠΟΜΙΔΑ
Η Πανελλήνια Ομοσπονδία Ιδιοκτητών Ακινήτων δίνει αναλυτικές οδηγίες, επισημαίνοντας ότι ο όρος περί του τόπου, τρόπου και χρόνου καταβολής του μισθώματος πρέπει να διαμορφωθεί με τον ακόλουθο τρόπο:
«Η καταβολή του μισθώματος θα γίνεται αποκλειστικά με κατάθεση ή μεταφορά στον τραπεζικό λογαριασμό του εκμισθωτή με ΙΒΑΝ …… της Τράπεζας …… (ή που έχει γνωστοποιηθεί στον μισθωτή) εντός του πρώτου πενθημέρου κάθε μισθωτικού μήνα, με τυχόν έξοδα διαβίβασης να βαρύνουν τον μισθωτή, και θα αποδεικνύεται αποκλειστικά με την τραπεζική απόδειξη κατάθεσης ή μεταφοράς, εφόσον έχει εκτελεστεί. Τυχόν άρνηση του μισθωτή για έγκαιρη τραπεζική καταβολή του μισθώματος λογίζεται ως μη καταβολή του και δίνει στον εκμισθωτή το δικαίωμα να ζητήσει για τον λόγο αυτόν την απόδοση του μισθίου με κάθε νόμιμο τρόπο».
Πρόκειται για μια απολύτως αναγκαία προσθήκη, καθώς ο εκμισθωτής δεν έχει άλλον τρόπο να εξασφαλίσει τη συμμόρφωση με τη νέα διαδικασία τυχόν ενοικιαστή του, που εμμένει, για δικούς του λόγους, να μην του καταβάλλει τα ενοίκια στην τράπεζα, όπως ορίζει πλέον ο νόμος. Κρίσιμη λεπτομέρεια είναι ότι ο λογαριασμός πρέπει να είναι στο όνομα του ιδιοκτήτη και να έχει δηλωθεί στην ΑΑΔΕ μέσω ειδικής ηλεκτρονικής διαδικασίας που θα ενεργοποιηθεί το επόμενο διάστημα.
Δεν επιτρέπεται πλέον η πληρωμή σε λογαριασμό τρίτου (πληρεξούσιου, συγγενή, δικηγόρου ή εταιρείας διαχείρισης), καθώς σε αυτή την περίπτωση δεν μπορεί να ταυτοποιηθεί επαρκώς ότι το ποσό όντως κατευθύνεται στον εκμισθωτή. Στην περίπτωση χρήσης κοινού λογαριασμόού, συνιστάται το όνομα του ιδιοκτήτη να εμφανίζεται πρώτο στους συνδικαιούχους, για να διευκολύνονται.
Σε μισθώσεις με περισσότερους συνεκμισθωτές, καθένας καλείται να δηλώνει το δικό του IBAN, όπου θα πιστώνεται το μέρος του μισθώματος που του αναλογεί. Αυτό σημαίνει ότι ιδιοκτησίες με ποσοστά εξ αδιαιρέτου θα πρέπει, εκτός από τη φορολογική δήλωση, να “τακτοποιήσουν” και το πρακτικό κομμάτι της είσπραξης, ώστε κάθε μερίδιο να εισρέει στον σωστό λογαριασμό. Οι ιδιοκτήτες, επιπλέον, ενθαρρύνονται να εξασφαλίζουν ότι μέχρι την 31η Δεκεμβρίου κάθε έτους έχουν κατατεθεί όλα τα μισθώματα του ημερολογιακού έτους, καθώς η ΑΑΔΕ θα διασταυρώνει αν υπάρχουν 12 τραπεζικές πληρωμές ανά μίσθωση.

Οι κυρώσεις για όσους δε συμμορφωθούν
Η υποχρεωτική πληρωμή των ενοικίων μέσω τραπεζών συνοδεύεται με κυρώσεις για όσους αδιαφορήσουν και συνεχίσουν τις συναλλαγές με μετρητά. Συγκεκριμένα, οι φορολογούμενοι (ενοικιαστές και ιδιοκτήτες) θα χάνουν τις οικονομικές ενισχύσεις και τις εκπτώσεις που προβλέπονται. Η ηλεκτρονική πληρωμή θα αποτελεί προϋπόθεση για κάθε οικονομική ενίσχυση ή έκπτωση, τόσο για ενοικιαστές όσο και για ιδιοκτήτες.
Οι ενοικιαστές που επιμένουν σε πληρωμή “στο χέρι” ή δεν καταθέτουν το μίσθωμα μέσω τράπεζας, παρότι πληρούν τα κριτήρια, αποκλείονται από το στεγαστικό επίδομα και από το νέο ετήσιο βοήθημα ενός ενοικίου έως 800 ευρώ (με προσαύξηση 50 ευρώ ανά προστατευόμενο τέκνο), το οποίο καταβάλλεται σε όσους δηλώνουν κανονικά τα ενοίκιά τους.
Αντίστοιχα, όσον αφορά τους ιδιοκτήτες, οι φορολογούμενοι που νοικιάζουν ακίνητα και λαμβάνουν μισθώματα “στο χέρι” θα χάσουν την έκπτωση 5% στο ακαθάριστο εισόδημα από ενοίκια, η οποία υπολογίζεται αυτόματα χωρίς την προσκόμιση δικαιολογητικών.

Ενίσχυση του μέτρου για τις επιχειρήσεις
Όσον αφορά στις επιχειρήσεις το μέτρο δεν είναι νέο, αλλά η εφαρμογή του ενισχύεται, αφού από το 2026 όσες επιχειρήσεις καταβάλλουν επαγγελματικό ενοίκιο, χωρίς τραπεζική πληρωμή, δεν θα μπορούν να το εμφανίζουν να εκπίπτει ως δαπάνη από τα ακαθάριστα έσοδά τους.

Τι γίνεται με το ακατάσχετο
Προσοχή χρειάζεται και στο ζήτημα του ακατάσχετου. Το όριο των 1.250 ευρώ που ισχύει για μισθούς και συντάξεις δεν καλύπτει τα ποσά από μισθώματα, τα οποία παραμένουν τυπικά κατασχέσιμα σε περίπτωση οφειλών προς το Δημόσιο. Αυτό σημαίνει ότι, πρακτικά, τα ενοίκια που εισπράττει ο ιδιοκτήτης μέσω τράπεζας μπορούν να δεσμευθούν από την ΑΑΔΕ πριν προλάβει να τα αναλάβει, εάν υπάρχουν ληξιπρόθεσμες οφειλές.

Πλήρης ψηφιοποίηση
Από το 2026 και μετά η αγορά μισθώσεων περνάει οριστικά στην πλήρη ψηφιοποίηση, παρά τις ενστάσεις και τις πρακτικές δυσκολίες. Όσοι ιδιοκτήτες και ενοικιαστές κινηθούν εγκαίρως –επικαιροποιώντας μισθωτήρια, δηλώνοντας IBAN στην ΑΑΔΕ, ρυθμίζοντας πάγιες εντολές πληρωμής και τηρώντας με συνέπεια τις τραπεζικές καταθέσεις– θα διασφαλίσουν τα δικαιώματα και τις φορολογικές ελαφρύνσεις τους. Επιπλέον, θα πετύχουν μια πιο καθαρή, διαφανή και λιγότερο συγκρουσιακή σχέση μίσθωσης για τα επόμενα χρόνια.