Ακίνητα: Παράταση στο «πάγωμα» ΦΠΑ και φόρου υπεραξίας σχεδιάζει η κυβέρνηση

Ηκυβέρνηση εξετάζει την παράταση της αναστολής του ΦΠΑ 24% στις πρώτες πωλήσεις νεόδμητων κατοικιών και του φόρου υπεραξίας 15% στις μεταβιβάσεις ακινήτων, επιδιώκοντας να συγκρατήσει το κόστος αγοράς κατοικίας και να διατηρήσει τη δυναμική της οικοδομικής δραστηριότητας. Οι οριστικές αποφάσεις αναμένεται να ληφθούν το επόμενο διάστημα, με τις σχετικές ανακοινώσεις να τοποθετούνται, σύμφωνα με πληροφορίες, στο πλαίσιο της Διεθνούς Έκθεσης Θεσσαλονίκης.
Σύμφωνα με πληροφορίες, το οικονομικό επιτελείο εξετάζει την παράταση της αναστολής των δύο μέτρων για ακόμη ένα ή δύο χρόνια, διατηρώντας αμετάβλητο το φορολογικό καθεστώς που ισχύει σήμερα στην αγορά ακινήτων. Η επιλογή αυτή συνδέεται άμεσα με τις συνθήκες που επικρατούν στη στεγαστική αγορά, όπου η ζήτηση εξακολουθεί να υπερβαίνει την προσφορά νέων κατοικιών, ενώ το κόστος κατασκευής παραμένει σε υψηλά επίπεδα λόγω των αυξημένων τιμών στα οικοδομικά υλικά, της ενέργειας και του κόστους χρηματοδότησης.
Στο υπουργείο Εθνικής Οικονομίας εκτιμούν ότι η επαναφορά του ΦΠΑ στις πρώτες πωλήσεις νεόδμητων κατοικιών θα επιβάρυνε σημαντικά το κόστος απόκτησης ενός ακινήτου, περιορίζοντας τη ζήτηση και επηρεάζοντας αρνητικά την οικοδομική δραστηριότητα σε μια περίοδο κατά την οποία η χώρα εξακολουθεί να αντιμετωπίζει έλλειψη διαθέσιμων κατοικιών.

Τι σημαίνει η αναστολή του ΦΠΑ
Ο ΦΠΑ δεν αφορά όλες τις αγοραπωλησίες ακινήτων, αλλά αποκλειστικά την πρώτη πώληση νεόδμητων κατοικιών από κατασκευαστές ή επιχειρήσεις ανάπτυξης ακινήτων. Αντίθετα, οι μεταβιβάσεις μεταχειρισμένων κατοικιών εξακολουθούν να υπάγονται στον φόρο μεταβίβασης ακινήτων, ο οποίος ανέρχεται στο 3%.
Το μέτρο θεσπίστηκε το 2006, στο πλαίσιο της εναρμόνισης της ελληνικής νομοθεσίας με το ευρωπαϊκό σύστημα ΦΠΑ. Ωστόσο, από το 2020 η εφαρμογή του έχει ανασταλεί διαδοχικά, προκειμένου να στηριχθεί η αγορά ακινήτων και να δοθεί ώθηση στην οικοδομική δραστηριότητα.
Η διαφορά μεταξύ των δύο καθεστώτων είναι ιδιαίτερα σημαντική. Σήμερα, ένας αγοραστής νεόδμητης κατοικίας που καλύπτεται από την αναστολή επιβαρύνεται μόνο με φόρο μεταβίβασης 3%. Αν επανέλθει ο ΦΠΑ 24%, το τελικό κόστος αγοράς θα αυξηθεί αισθητά, ιδιαίτερα στις κατοικίες μεγαλύτερης αξίας.
Παράγοντες της αγοράς επισημαίνουν ότι μια τέτοια εξέλιξη θα μπορούσε να μετακυλιστεί, τουλάχιστον εν μέρει, στις τελικές τιμές των ακινήτων, επιβαρύνοντας περαιτέρω μια αγορά όπου η στεγαστική δαπάνη έχει ήδη αυξηθεί σημαντικά τα τελευταία χρόνια. Παράλληλα, εκτιμούν ότι η αύξηση της φορολογικής επιβάρυνσης θα επηρέαζε και τα επενδυτικά σχέδια των κατασκευαστικών επιχειρήσεων, καθώς θα περιόριζε την ελκυστικότητα νέων αναπτύξεων.

Η ευρωπαϊκή εμπειρία
Η επιβολή ΦΠΑ στις πρώτες πωλήσεις νεόδμητων κατοικιών αποτελεί συνήθη πρακτική στις περισσότερες χώρες της Ευρωπαϊκής Ένωσης. Ωστόσο, αρκετά κράτη εφαρμόζουν μειωμένους συντελεστές ή ειδικά φορολογικά καθεστώτα για την κύρια κατοικία, ώστε να περιορίζεται η επιβάρυνση των αγοραστών.
Στην Ελλάδα, αντίθετα, ο βασικός συντελεστής ΦΠΑ διαμορφώνεται στο 24%, ένα από τα υψηλότερα επίπεδα στην Ευρώπη. Αυτό σημαίνει ότι η επαναφορά του θα είχε πολύ μεγαλύτερη επίδραση στο τελικό κόστος αγοράς σε σχέση με άλλες ευρωπαϊκές αγορές.

Γιατί παραμένει «παγωμένος» ο φόρος υπεραξίας
Διαφορετική είναι η περίπτωση του φόρου υπεραξίας, ο οποίος επιβάλλεται στο κέρδος που προκύπτει από την πώληση ενός ακινήτου και βαρύνει τον πωλητή, όχι τον αγοραστή.
Για τον λόγο αυτό, οι αναλυτές εκτιμούν ότι η επαναφορά του δεν θα οδηγούσε αυτομάτως σε αύξηση των τιμών των ακινήτων. Ωστόσο, θα μπορούσε να επηρεάσει τον αριθμό των συναλλαγών, καθώς αρκετοί ιδιοκτήτες ενδέχεται να αναβάλουν την πώληση της περιουσίας τους προκειμένου να αποφύγουν τη φορολογική επιβάρυνση.
Σε αρκετές ευρωπαϊκές χώρες εφαρμόζονται αντίστοιχοι φόροι υπεραξίας, αλλά συνοδεύονται από εξαιρέσεις και απαλλαγές, όπως για την κύρια κατοικία ή για ακίνητα που διακρατούνται για μεγάλο χρονικό διάστημα. Οι διεθνείς εμπειρίες δείχνουν ότι η πορεία των τιμών εξαρτάται κυρίως από τη ζήτηση, τα επιτόκια, το διαθέσιμο απόθεμα κατοικιών και τις γενικότερες οικονομικές συνθήκες και λιγότερο από τον συγκεκριμένο φόρο.

Οι αποφάσεις συνδέονται με το στεγαστικό
Οι σκέψεις για νέα παράταση των δύο αναστολών εντάσσονται στο ευρύτερο πλαίσιο των παρεμβάσεων που εξετάζει η κυβέρνηση για τη στεγαστική αγορά, σε μια περίοδο όπου η εύρεση προσιτής κατοικίας αποτελεί ένα από τα μεγαλύτερα προβλήματα για τα νοικοκυριά.
Το οικονομικό επιτελείο επιδιώκει να αποφύγει κινήσεις που θα μπορούσαν να επιβαρύνουν περαιτέρω το κόστος αγοράς ή να περιορίσουν την κατασκευαστική δραστηριότητα, θεωρώντας ότι η αύξηση της προσφοράς νέων κατοικιών αποτελεί βασική προϋπόθεση για τη σταδιακή αποκλιμάκωση των πιέσεων στις τιμές.
Οι τελικές αποφάσεις αναμένονται μέσα στους επόμενους μήνες. Εφόσον επιβεβαιωθεί η παράταση της αναστολής τόσο του ΦΠΑ όσο και του φόρου υπεραξίας, η αγορά ακινήτων θα συνεχίσει να λειτουργεί με το σημερινό φορολογικό καθεστώς, αποφεύγοντας -τουλάχιστον προς το παρόν- δύο αλλαγές που θα μπορούσαν να επηρεάσουν τόσο το κόστος αγοράς όσο και τον ρυθμό των συναλλαγών.