Εξωδικαστικός Μηχανισμός: 675 οφειλέτες σώζουν την κύρια κατοικία πουλώντας άλλα ακίνητα

Στη νέα δυνατότητα του Εξωδικαστικού Μηχανισμού για προστασία της κύριας κατοικίας, με αντάλλαγμα τη ρευστοποίηση άλλων περιουσιακών στοιχείων, έχουν προσφύγει ήδη 675 υπερχρεωμένοι δανειολήπτες, μέσα σε περίπου ενάμιση μήνα από την ενεργοποίηση του πλαισίου στις 21 Σεπτεμβρίου.
Η ρύθμιση αφορά οφειλέτες με μη εξυπηρετούμενα δάνεια, οι οποίοι διαθέτουν ακίνητη περιουσία πέραν του σπιτιού στο οποίο διαμένουν. Με τη νέα διαδικασία μπορούν να ζητήσουν την προστασία της κύριας κατοικίας τους, αποδεχόμενοι όμως ότι άλλα ακίνητα, όπως εξοχικά, οικόπεδα, αγροτεμάχια, αποθήκες ή επαγγελματικοί χώροι, θα τεθούν σε διαδικασία εκούσιας διάθεσης προς όφελος των πιστωτών. Στόχος είναι να προκύπτει μια ρύθμιση με χαμηλότερη μηνιαία δόση και μεγαλύτερη απομείωση της οφειλής, χωρίς να οδηγείται ο δανειολήπτης στην απώλεια της κατοικίας όπου διαμένει, εφόσον τηρεί τους όρους αποπληρωμής.

Πώς λειτουργεί η νέα διαδικασία
Κατά την υποβολή της αίτησης στην ηλεκτρονική πλατφόρμα της Γενικής Γραμματείας Χρηματοπιστωτικού Τομέα και Διαχείρισης Ιδιωτικού Χρέους, ενεργοποιείται ειδικό πεδίο για την προστασία της κύριας κατοικίας. Αν ο οφειλέτης επιλέξει αυτή τη δυνατότητα, το σύστημα διαχωρίζει την ακίνητη περιουσία του σε δύο κατηγορίες: αφενός την κύρια κατοικία, η οποία εξαιρείται από αναγκαστική εκτέλεση στο πλαίσιο της ρύθμισης, και αφετέρου τα υπόλοιπα ακίνητα, τα οποία τίθενται σε καθεστώς εκούσιας ρευστοποίησης. Η αλλαγή αυτή επηρεάζει και τον τρόπο υπολογισμού της πρότασης ρύθμισης. Η μηνιαία δόση δεν βασίζεται πλέον στο σύνολο της ακίνητης περιουσίας, αλλά υπολογίζεται με βάση την εμπορική αξία της κύριας κατοικίας και το πραγματικό διαθέσιμο εισόδημα του νοικοκυριού. Με αυτόν τον τρόπο, η αξία των υπόλοιπων ακινήτων αφαιρείται από τον υπολογισμό της ικανότητας αποπληρωμής. Αυτό μπορεί να οδηγήσει σε ευνοϊκότερη πρόταση από τράπεζες και servicers, τόσο ως προς τη δόση όσο και ως προς τη διαγραφή μέρους του χρέους.

Η προστασία της κύριας κατοικίας δεν παρέχεται χωρίς αντάλλαγμα
Με την αποδοχή της πρότασης ρύθμισης, ο δανειολήπτης συνυπογράφει όρο εκούσιας ρευστοποίησης για τα υπόλοιπα ακίνητα που διαθέτει.
Η διαδικασία πώλησης γίνεται μέσω του μηχανισμού ηλεκτρονικού πλειστηριασμού. Τα ποσά που εισπράττονται από την πώληση, για παράδειγμα ενός οικοπέδου ή ενός εξοχικού, κατευθύνονται στη μείωση του συνολικού υπολοίπου της οφειλής.
Πρακτικά, ο οφειλέτης επιλέγει να διατηρήσει το σπίτι στο οποίο κατοικεί, αποδεχόμενος την απώλεια άλλων ακινήτων. Η επιλογή αυτή απευθύνεται κυρίως σε περιπτώσεις όπου η ύπαρξη πρόσθετης περιουσίας επιβάρυνε μέχρι σήμερα την πρόταση αναδιάρθρωσης, οδηγώντας σε υψηλότερες δόσεις ή μικρότερο «κούρεμα».
Πριν από την ενεργοποίηση της νέας δυνατότητας, ακόμη και οφειλέτες με χαμηλά εισοδήματα μπορούσαν να βρεθούν σε δυσμενή θέση επειδή είχαν ένα δεύτερο ακίνητο, ένα αγροτεμάχιο ή ένα εξοχικό. Η περιουσία αυτή λαμβανόταν υπόψη στον υπολογισμό της ρύθμισης, ανεξάρτητα από το αν ο δανειολήπτης είχε πράγματι την οικονομική δυνατότητα να πληρώνει τις δόσεις που προέκυπταν.

Πότε χάνεται η προστασία
Κομβική προϋπόθεση για να διατηρηθεί η προστασία της κύριας κατοικίας είναι η συνεπής τήρηση της ρύθμισης. Η προστασία ισχύει όσο ο οφειλέτης πληρώνει την τελική, μειωμένη δόση που έχει συμφωνηθεί.
Αν ο δανειολήπτης σταματήσει να πληρώνει και εκπέσει από τη ρύθμιση, η τράπεζα ή ο servicer αποκτά ξανά δικαίωμα αναγκαστικής εκτέλεσης και επί της κύριας κατοικίας. Πρόκειται, επομένως, για μηχανισμό που συνδέει την προστασία του σπιτιού με τη συνέπεια στην αποπληρωμή.
Για τους οφειλέτες, το βασικό όφελος είναι ότι αποφεύγουν την πτώχευση φυσικού προσώπου και τις συνέπειες που αυτή συνεπάγεται για το σύνολο της περιουσίας τους. Στην πτώχευση, ο πολίτης χάνει την περιουσία του, συμπεριλαμβανομένης της κατοικίας, ενώ με το νέο πλαίσιο του εξωδικαστικού επιδιώκεται να διατηρηθεί το βασικό περιουσιακό στοιχείο όπου διαμένει, υπό την προϋπόθεση της τήρησης των όρων.
Στο καθεστώς πτώχευσης, ο οφειλέτης μπορεί να παραμείνει στο σπίτι του ως ενοικιαστής μέσω επαναμίσθωσης. Για τους ευάλωτους οφειλέτες, η ένταξη στον Ειδικό Φορέα Απόκτησης και Επαναμίσθωσης δίνει δυνατότητα επαναγοράς της κατοικίας μετά από 12 χρόνια, εφόσον ανακάμψουν οικονομικά.

Τι δείχνει η πρώτη εφαρμογή
Ο αριθμός των 675 δανειοληπτών που έκαναν χρήση της νέας επιλογής μέσα σε ενάμιση μήνα δείχνει ότι η ρύθμιση καλύπτει μια υπαρκτή ανάγκη στην αγορά των «κόκκινων» δανείων: νοικοκυριά που δεν μπορούν να αντεπεξέλθουν στις υποχρεώσεις τους, αλλά διαθέτουν πρόσθετη περιουσία και θέλουν να αποφύγουν την απώλεια της κύριας κατοικίας. Η επιλογή, ωστόσο, παραμένει σύνθετη και έχει σαφές κόστος. Ο οφειλέτης σώζει την κατοικία του μόνο εφόσον αποδεχθεί ότι η υπόλοιπη ακίνητη περιουσία του θα αξιοποιηθεί για την απομείωση του χρέους και μόνο όσο τηρεί με συνέπεια τη νέα συμφωνία αποπληρωμής.