Ενοίκια: Στο τραπέζι η παράταση και διεύρυνση της 3ετούς φοροαπαλλαγής για κλειστά και Airbnb ακίνητα

• Οι αλλαγές που εξετάζονται, ποιοι ωφελούνται

Με το κόστος στέγασης να παραμένει σε τροχιά ανόδου και την εύρεση προσιτής κατοικίας να εξελίσσεται σε «Γολγοθά» για χιλιάδες νοικοκυριά, η κυβέρνηση εξετάζει την παράταση ή ακόμη και τη διεύρυνση του μέτρου των αφορολόγητων ενοικίων για τρία χρόνια, το οποίο εκπνέει στο τέλος του έτους.

Αφορολόγητα ενοίκια: Ποια νέα κίνητρα εξετάζει η κυβέρνηση για τους ιδιοκτήτες ακινήτων
Μολονότι ακόμη δεν έχει αποτιμηθεί πλήρως η αποτελεσματικότητα της παρέμβασης για τον αριθμό των ακινήτων που έχουν επιστρέψει στη μακροχρόνια μίσθωση, πηγές από το οικονομικό επιτελείο εκτιμούν ότι η τριετής απαλλαγή από τον φόρο εισοδήματος στα μισθώματα μπορεί να λειτουργήσει ως σημαντικό κίνητρο για τους ιδιοκτήτες.
Πάνω στο τραπέζι υπάρχουν εισηγήσεις για διατήρηση της φοροαπαλλαγής και μετά το τέλος του 2026, αλλά και για την ενίσχυση των κινήτρων προκειμένου να καταστεί ελκυστικό για μεγαλύτερο αριθμό ιδιοκτητών. Μεταξύ των σεναρίων που εξετάζονται περιλαμβάνονται η μείωση του απαιτούμενου χρόνου αδράνειας των ακινήτων από τα 3 στα 2 χρόνια, η ένταξη περισσότερων κατηγοριών κατοικιών στο ευνοϊκό καθεστώς, αλλά και η κλιμακωτή μείωση του φόρου μετά το τέλος της τριετούς περιόδου προκειμένου να ενταχθούν περισσότεροι ιδιοκτήτες.

Παραδείγματα: Το όφελος για όσους νοικιάσουν κλειστά ή Airbnb ακίνητα
Σήμερα οι φορολογούμενοι που διαθέτουν κλειστά ακίνητα προς ενοικίαση ως κύρια κατοικία, καθώς και όσοι μετατρέπουν ακίνητα από βραχυχρόνια σε μακροχρόνια μίσθωση απαλλάσσονται πλήρως από τον φόρο εισοδήματος για τα μισθώματα που εισπράττουν για διάστημα τριών ετών. Για παράδειγμα, ένας ιδιοκτήτης που θα διαθέσει για μακροχρόνια μίσθωση ένα ακίνητο που παρέμενε κλειστό και εισπράττει ενοίκιο ύψους 850 ευρώ τον μήνα, το ετήσιο εισόδημά του από μισθώματα διαμορφώνεται στα 10.200 ευρώ.
Με βάση τον ισχύοντα φορολογικό συντελεστή 15% για τα πρώτα 12.000 ευρώ εισοδήματος από ενοίκια, ο φόρος που θα έπρεπε κανονικά να καταβληθεί θα ήταν 1.530 ευρώ ετησίως. Χάρη στη φορολογική απαλλαγή, το συνολικό όφελος για τον ιδιοκτήτη κατά την τριετία φτάνει τα 4.590 ευρώ, χωρίς να συνυπολογίζεται τυχόν επιβάρυνση από υψηλότερη φορολογική κλίμακα σε περίπτωση μεγαλύτερων εισοδημάτων από ακίνητα.
Άλλος ιδιοκτήτης που μετατρέπει ακίνητο από βραχυχρόνια σε μακροχρόνια μίσθωση και το εκμισθώνει έναντι 1.000 ευρώ τον μήνα αποκτά ετήσιο εισόδημα 12.000 ευρώ από ενοίκια. Υπό κανονικές συνθήκες θα κατέβαλλε φόρο 1.800 ευρώ ετησίως, με βάση τον συντελεστή 15% που ισχύει για το συγκεκριμένο εισοδηματικό κλιμάκιο, όμως η απαλλαγή από τον φόρο για διάστημα τριών ετών συνεπάγεται συνολικό όφελος 5.400 ευρώ.

Οι προϋποθέσεις για την τριετή φοροαπαλλαγή στα ενοίκια
Ωστόσο, για τη χορήγηση της απαλλαγής πρέπει να πληρούνται συγκεκριμένες προϋποθέσεις. Συγκεκριμένα, η κατοικία θα πρέπει να ήταν κενή ή να διατίθεται σε βραχυχρόνια μίσθωση για τουλάχιστον τρία χρόνια πριν από τη σύναψη της νέας σύμβασης. Παράλληλα, η επιφάνειά της δεν θα πρέπει να υπερβαίνει τα 120 τ.μ., όριο που αυξάνεται κατά 20 τ.μ. για κάθε επιπλέον τέκνο, όταν ο μισθωτής έχει περισσότερα από δύο παιδιά. Επιπλέον, η μίσθωση θα πρέπει να έχει διάρκεια τουλάχιστον τριών ετών.
Σε περίπτωση πρόωρης αποχώρησης του ενοικιαστή, η φοροαπαλλαγή διατηρείται μέχρι τη συμπλήρωση της τριετίας, υπό την προϋπόθεση ότι ο ιδιοκτήτης θα συνάψει, μέσα σε διάστημα τριών μηνών, μία νέα σύμβαση κύριας κατοικίας επίσης τριετούς διάρκειας. Εάν και η δεύτερη μίσθωση λυθεί πριν από την ολοκλήρωση της τριετίας, το ευεργέτημα της απαλλαγής χάνεται.

Γιατί η αύξηση των κατοικιών προς μακροχρόνια μίσθωση θεωρείται κρίσιμη για την αγορά
Οι τελικές αποφάσεις θα «κλειδώσουν» το επόμενο διάστημα και αναμένεται να ενταχθούν στο πακέτο με τα υπόλοιπα μέτρα για την αντιμετώπιση της στεγαστικής κρίσης, τα οποία αναμένεται να ανακοινώσει ο πρωθυπουργός από το βήμα της ΔΕΘ. Πάντως, σύμφωνα με αρμόδιες πηγές, η στεγαστική επιβάρυνση έχει αυξηθεί σημαντικά, με ολοένα περισσότερα νοικοκυριά να αναγκάζονται να διαθέτουν δυσανάλογα μεγάλο μέρος του εισοδήματός τους για την κάλυψη του κόστους κατοικίας.
Είναι χαρακτηριστικό ότι, σύμφωνα με τα τελευταία στοιχεία της Eurostat, ο μέσος μισθωτής στην Ελλάδα δαπανά πλέον πάνω από το 35% του εισοδήματός του για την πληρωμή του ενοικίου, όταν το αντίστοιχο ποσοστό στην Ευρώπη διαμορφώνεται στο 19,2%. Στην πράξη, αυτό σημαίνει ότι για χιλιάδες εργαζόμενους το ενοίκιο «τρώει» σχεδόν τον μισό μισθό, αφήνοντας ελάχιστα περιθώρια για τρόφιμα, μετακινήσεις ή αποταμίευση.
Η αύξηση της προσφοράς κατοικιών προς μακροχρόνια μίσθωση θεωρείται από το οικονομικό επιτελείο κρίσιμος παράγοντας για την αποκλιμάκωση των πιέσεων στην αγορά και τη συγκράτηση των τιμών, ιδιαίτερα στα μεγάλα αστικά κέντρα, αλλά και στις περιοχές με έντονη τουριστική δραστηριότητα.