Φορολογία ακινήτων: Τι αλλάζει μέσα στο 2024

Η φορολόγηση των ακινήτων αναμένεται να αποτελέσει το επόμενο μεγάλο κεφάλαιο που θα απασχολήσει το υπουργείο Οικονομικών.
Η συστηματική εμφάνιση χαμηλών εισοδημάτων από ενοίκια, αλλά και η συμπλήρωση δύο ετών από την τελευταία αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών είναι παράγοντες που πρέπει να ληφθούν υπόψη στο πλαίσιο επανασχεδιασμού της φορολογικής πολιτικής.
Το 2024, το υπουργείο Οικονομικών καλείται να αντιμετωπίσει σημαντικές προκλήσεις όσον αφορά τη φορολόγηση των ακινήτων.
Πρώτον, θα μπούμε στον 3ο χρόνο κατά τον οποίο θα παραμένουν αμετάβλητες οι αντικειμενικές αξίες των ακινήτων, όταν στο διάστημα αυτό η Τράπεζα της Ελλάδος έχει καταγράψει αυξήσεις της τάξεως του37,5% στις εμπορικές τιμές, ειδικά των οικιστικών ακινήτων.
Δεύτερον, εκκρεμεί η ολοκλήρωση του συστήματος αντικειμενικών αξιών, ώστε να καλύπτει το σύνολο της χώρας.
Και τρίτον, αναζητείται τρόπος ώστε να αυξηθεί η φορολογητέα ύλη, καθώς τα τελευταία χρόνια οι ιδιοκτήτες δηλώνουν σταθερά εισοδήματα της τάξεως των 6-7 δισ. ευρώ από ενοίκια, κάτι που σημαίνει ότι η εμφανής σε όλους μεγάλη αύξηση των μισθωμάτων -ειδικά στα καινούργια συμβόλαια- δεν έχει αποτυπωθεί ακόμη στον βαθμό που θα έπρεπε και στις φορολογικές δηλώσεις.
Το 2024, εκτός από χρονιά αποφάσεων για τα θέματα που προαναφέρθηκαν -τη φορολόγηση των εισοδημάτων, την αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών, αλλά και τον υπολογισμό του ΕΝΦΙΑ- θα είναι και έτος υλοποίησης των αλλαγών που προωθήθηκαν και θα εφαρμοστούν: Νέο σύστημα ηλεκτρονικών μεταβιβάσεων, εκπτώσεις φόρου για τις επισκευές, ενεργειακές αναβαθμίσεις ή ακόμη και για την ασφάλιση των ακινήτων, αλλά και νέο πλαίσιο φορολόγησης των βραχυχρόνιων μισθώσεων, μαζί και με την απαγόρευση της αγοράς ακινήτων με μετρητά ώστε η κτηματαγορά να μη χρησιμοποιείται πλέον ως πεδίο για «ξέπλυμα χρήματος».

Φόρος εισοδήματος
Από το σύνολο των 1.660.000 φορολογουμένων που εμφανίζουν κάθε χρόνο εισοδήματα από ακίνητα (ως αποκλειστική πηγή εισοδήματος η ισχνή μειοψηφία και ως «συμπλήρωμα» εισοδήματος η μεγάλη πλειοψηφία),οι 1.260.000 υπόχρεοι, ή το 76% του συνόλου, εμφανίζουν ετήσια ποσά κάτω των 5.000 ευρώ. Ακόμη ένα 14% δηλώνει ότι οι ετήσιες εισπράξεις από ενοίκια κυμαίνονται από 5.000 έως και10.000 ευρώ τον χρόνο. Το ότι οι 9 στους 10 δεν υπερβαίνουν τα 10.000 ευρώ τον χρόνο έχει πολλές εξηγήσεις:
Η ακίνητη περιουσία στην Ελλάδα είναι κατακερματισμένη, οπότε αντίστοιχα «σπάει» και το εισόδημα ανά ΑΦΜ. Ακόμη και το ίδιο ακίνητο εμφανίζεται με περισσότερους από έναν ιδιοκτήτες, οπότε αντίστοιχα και οι εισπράξεις «σπάνε» ανάλογα με τα ποσοστά της πλήρους κυριότητας.
Η φορολογική κλίμακα των ενοικίων (ξεχωριστή από τα υπόλοιπα εισοδήματα) ενώ προβλέπει χαμηλό συντελεστή 15% για ετήσιες αποδοχές έως και 12.000ευρώ τον χρόνο, από αυτό το όριο και πάνω προβλέπει πολύ υψηλότερους συντελεστές που φτάνουν και στο 45%. Έτσι, το κίνητρο για απόκρυψη φορολογητέας ύλης καθίσταται εξαιρετικά ισχυρό. Δεν είναι τυχαίο ότι μόλις 6.686 ιδιοκτήτες εμφανίζουν ετήσιο εισόδημα άνω των 50.000 ευρώ τον χρόνο, που αντιστοιχεί στο ισχνό 0,4% του συνολικού αριθμού.
Είναι διαδεδομένη η πρακτική να αναγράφεται στο συμβόλαιο μίσθωσης χαμηλότερο ποσό από το πραγματικό, με τον ενοικιαστή να αναλαμβάνει να καταβάλλει τη διαφορά με «μαύρα» και μάλιστα προκαταβολικά για αρκετούς μήνες ή ακόμη και για όλη τη διάρκεια του συμβολαίου.
Το ετήσιο εισόδημα από την ενοικίαση ακινήτων παραμένει σταθερά στα 6,7-6,8 δισ. ευρώ τον χρόνο, χωρίς να εμφανίζει μεγάλα σκαμπανεβάσματα από χρονιά σε χρονιά. Στο υπουργείο Οικονομικών θα περιμένουν την εκκαθάριση και των επόμενων φορολογικών δηλώσεων, ώστε να φανεί ο αντίκτυπος των νέων μέτρων που έχουν υιοθετηθεί (π.χ. διασταυρώσεις για τα εισοδήματα από βραχυχρόνιες μισθώσεις, ένταξη όσων νοικιάζουν πάνω από δύο ακίνητα με βραχυχρόνια μίσθωση στο καθεστώς του ΦΠΑ κ.λπ.) έτσι ώστε να αποφασιστούν οι επόμενες κινήσεις.
Ανοικτό παραμένει και το ενδεχόμενο αλλαγής της κλίμακας φορολόγησης των ενοικίων, με τους μεν ιδιοκτήτες να ζητούν χαμηλότερους συντελεστές, αλλά και το υπουργείο να έχει πάντοτε πάνω στο τραπέζι το σενάριο της μίας ενιαίας φορολογικής κλίμακας για όλα τα εισοδήματα συμπεριλαμβανομένων και των εισοδημάτων από ακίνητα.

Αντικειμενικές αξίες
Προσεχώς αναμένεται και αισθητή αύξηση των αντικειμενικών αξιών των ακινήτων, μετά την εκρηκτική άνοδο που καταγράφουν οι τιμές αγοράς. Όπως έγραψε η «Ν», η τελευταία αναπροσαρμογή των αντικειμενικών τιμών έγινε τον Ιούνιο του 2021, με βάση τα στοιχεία που συνέλεξαν ιδιώτες πιστοποιημένοι εκτιμητές, τους οποίους είχε προσλάβει το υπουργείο Οικονομικών προκειμένου να καταγράψουν τις πραγματικές αγοραίες τιμές των ακινήτων.
Οι τιμές αναφοράς πάνω στις οποίες βασίστηκε ο καθορισμός των αντικειμενικών τιμών το 2021ήταν, ουσιαστικά, οι αγοραίες τιμές του τέλους του 2020. Τότε, λοιπόν, ο δείκτης τιμών των ακινήτων που καταγράφει η Τράπεζα της Ελλάδος ήταν στις67,6 μονάδες. Σήμερα, σχεδόν τρία χρόνια μετά, στο γ’ τρίμηνο του 2023 ο δείκτης σκαρφάλωσε στις 92,9 μονάδες, καταγράφοντας μια αύξηση της τάξης του 37,5%.Δεδομένου ότι η ανοδική πορεία των τιμών συνεχίζεται, το2024 θα ξεκινήσει με τις τιμές των ακινήτων να βρίσκονται σε πολύ υψηλότερα επίπεδα σε σχέση με αυτά που ήταν το 2021, όταν και οι εκτιμητές στους οποίους ανέθεσε το υπουργείο Οικονομικών την προετοιμασία των νέων αντικειμενικών αξιών, κατέθεσαν τις εκθέσεις τους. Έτσι, το έτος που ξεκινά, θα ανοίξει η συζήτηση επίσημα, ενώ οι όποιες αποφάσεις θα ληφθούν το καλοκαίρι μετά της Ευρωεκλογές.
Παράλληλα υπάρχουν και οι εκκρεμότητες με τις ενστάσεις που έχουν υποβάλει οι δήμοι ζητώντας μείωση των τιμών ζώνης στην περιοχή τους, με τα αιτήματα να μην έχουν τύχη μετά την αύξηση των αγοραίων τιμών, όπως επίσης και αυτή που αφορά την περαιτέρω επέκταση του συστήματος, ώστε να καλυφθεί το σύνολο της χώρας (ουσιαστικά απαιτείται ο προσδιορισμός τιμών ζώνης σε περίπου 2.200 περιοχές).
Η καθυστερημένη αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών ώστε να συμβαδίζουν με τις εμπορικές, δημιουργεί πάντοτε αναστάτωση στην αγορά, γι’ αυτό και έχει συζητηθεί το ενδεχόμενο να αναπτυχθεί ένας αυτόματος μηχανισμός προσδιορισμού, ο οποίος θα λαμβάνει υπόψη του και τα πραγματικά στοιχεία των συναλλαγών. Από τη στιγμή που οι αγοραπωλησίες ακινήτων θα γίνονται ηλεκτρονικά, η επεξεργασία του τιμήματος που θα αναγράφεται στα συμβόλαια και η δημιουργία «χάρτη» με πραγματικές τιμές θα γίνει ευκολότερη.

Τα νέα μέτρα
Α) Μείωση του χρόνου που απαιτείται για να ολοκληρωθεί η αγοραπωλησία ενός ακινήτου, ώστε η Ελλάδα να ξεφύγει από τις τελευταίες θέσεις της κατάταξης της παγκόσμιας τράπεζας όσον αφορά τις γραφειοκρατικές ενέργειες που απαιτούνται για να αλλάξει χέρια ένα ακίνητο,
Β) Μείωση του αριθμού των κλειστών ακινήτων με τη θέσπιση κινήτρων για την ανακαίνιση και την ενεργειακή αναβάθμισή τους,
Γ) Εντοπισμός των αδήλωτων εισοδημάτων από τις βραχυχρόνιες μισθώσεις και
Δ) Αύξηση των ακινήτων που θα καλυφθούν με ασφαλιστήριο συμβόλαιο έναντι του κινδύνου των φυσικών καταστροφών, είναι οι στόχοι που τίθενται για το νέο έτος, με την ενεργοποίηση μέτρων που νομοθετήθηκαν και πλέον μπαίνουν με την αλλαγή του έτους στο στάδιο της εφαρμογής.

Αναλυτικότερα:
Τα κίνητρα ανακαίνισης των ακινήτων έχουν διπλό στόχο. Αφενός να αυξηθεί η προσφορά στέγης και να συγκρατηθούν οι ανατιμήσεις των ενοικίων που «φουντώνουν» το στεγαστικό πρόβλημα και αφετέρου να αυξηθούν τα εισοδήματα από ενοίκια, κάτι που σημαίνει και περισσότερα έσοδα για τον κρατικό προϋπολογισμό από φόρους. Μέσα στο 2024 θα τρέξουν δύο παρεμβάσεις. Η επιδότηση ιδιοκτητών με το ποσό των 4.000 ευρώ ώστε να ρίξουν 10.000 ευρώ στην ανακαίνιση ακινήτου (τουλάχιστον) και να τα ενοικιάσουν για μία τριετία είναι το πρώτο μέτρο.Το δεύτερο αφορά τη νέα, διευρυμένη έκπτωση φόρου για τις επισκευές ακινήτων, αλλά και τις ενεργειακές αναβαθμίσεις. Θα εκπίπτει το σύνολο της δαπάνης μέχρι του ποσού των 16.000 ευρώ στην 5ετία (ή 3.200 ευρώ ετησίως), αλλά οι δαπάνες για υλικά θα αναγνωρίζονται μόνο στο ποσό που αντιστοιχεί στο30% της συνολικής παρέμβασης. Πρόκειται για βελτιωμένη νομοθετική ρύθμιση σε σχέση με την προηγούμενη διάταξη, η οποία αναγνώριζε ως έκπτωση φόρου μόνο το 40% της δαπάνης.
Όσοι διαθέτουν περισσότερα από δύο ακίνητα για βραχυχρόνια μίσθωση, θα υποχρεωθούν να κάνουν έναρξη επαγγέλματος και να υπαχθούν στον ΦΠΑ. Είναι μια από τις βασικές αλλαγές (μαζί με τη θέσπιση νέου τέλους ανά διανυκτέρευση) που προωθούνται για τον έλεγχο της συγκεκριμένης επαγγελματικής δραστηριότητας, ενώ δεν αποκλείεται το 2024 να φέρει ακόμη περισσότερες παρεμβάσεις, που αυτή τη φορά θα σχετίζονται με περιορισμούς όσον αφορά τον αριθμό των ενοικιάσεων (ανά περιοχή, περίοδο κ.λπ.).
Στην πράξη θα δοκιμαστεί μέσα στο 2024 η νέα έκπτωση φόρου (10% επί του ΕΝΦΙΑ) για όσους προχωρούν σε πλήρη ασφάλιση του ακινήτου τους κατά του κινδύνου της φωτιάς, του σεισμού αλλά και της πλημμύρας. Ολόκληρη την έκπτωση θα τη δουν μέσα στο 2024 όσοι είχαν ασφαλίσει το ακίνητό τους για όλο το 2023. Το μέτρο αποσκοπεί στο να αυξηθεί ο αριθμός των ασφαλισμένων ακινήτων και-σε περίπτωση φυσικής καταστροφής- να μειωθεί το κόστος αποκατάστασης ζημιών για τον κρατικό προϋπολογισμό. Τεχνικά, θα πρέπει να προετοιμαστεί το έδαφος ώστε να ταυτοποιηθούν τα ασφαλισμένα ακίνητα (κλειδί θα αποτελέσει ο Αριθμός Ταυτότητας Ακινήτου). Στην πράξη, ο μεγάλος αριθμός των παλαιών ακινήτων που δεν καλύπτονται λόγω παλαιότητας -ειδικά για σεισμό- θα περιορίσει την αποτελεσματικότητα του συγκεκριμένου μέτρου.
Η ψηφιοποίηση όλης της διαδικασίας μεταβίβασης ακινήτου αποσκοπεί στο να περιοριστεί αρκετά ο χρόνος που απαιτείται για να αλλάξει χέρια ένα ακίνητο. Σύμφωνα με στοιχεία της Παγκόσμιας Τράπεζας, ο μέσος όρος γραφειοκρατικών βημάτων για την ολοκλήρωση μιας αγοραπωλησίας ακινήτου σε μια σύγχρονη χώρα είναι 4,7 και στην Ελλάδα αυτή τη στιγμή ο αντίστοιχος αριθμός ανέρχεται στο 11. Με βάση τα στοιχεία του προηγούμενου έτους, για να ολοκληρωθεί μια μεταβίβαση ακινήτου απαιτούνταν 26 εργάσιμες ημέρες -στην καλύτερη περίπτωση- και 17 διαφορετικά δικαιολογητικά. Η ίδια συναλλαγή στην Πορτογαλία απαιτεί 10 εργάσιμες ημέρες και στη Νορβηγία μόλις 3. Η κατάργηση του πιστοποιητικού ΤΑΠ, αλλά και της πολλαπλής προσκόμισης του κτηματολογικού διαγράμματος συνθέτουν τις βασικότερες παρεμβάσεις για την επιτάχυνση της διαδικασίας.
Το 2024 θα είναι η πρώτη χρονιά πλήρους εφαρμογής του μέτρου απαγόρευσης της μεταβίβασης ενός ακινήτου εφόσον το τίμημα καταβάλλεται με μετρητά. Τα πρόστιμα είναιι υψηλά και προβλέπεται μέχρι και ακύρωση συμβολαίου.