Εξωδικαστικός: Νέο «δίχτυ» προστασίας για την πρώτη κατοικία – Τι αλλάζει για τους οφειλέτες

Μια νέα επιλογή για τη διάσωση της πρώτης κατοικίας αποκτούν οι οφειλέτες μέσω του εξωδικαστικού μηχανισμού, καθώς από τις 21 Σεπτεμβρίου ενεργοποιείται η δυνατότητα ρύθμισης των χρεών με διατήρηση της κατοικίας τους και ρευστοποίηση της υπόλοιπης ακίνητης περιουσίας.
Όπως προβλέπει το νέο πλαίσιο που δημοσιεύθηκε σε ΦΕΚ, η αλλαγή αφορά οφειλέτες που διαθέτουν περισσότερα ακίνητα, δίνοντάς τους τη δυνατότητα να διατηρήσουν την κύρια κατοικία τους, εφόσον τηρούν τους όρους της συμφωνίας.
Στην πράξη, τράπεζες και servicers θα μπορούν να καταθέτουν αντιπρόταση στο πλαίσιο του εξωδικαστικού, προβλέποντας την εκποίηση άλλων ακινήτων του οφειλέτη, όπως ένα δεύτερο σπίτι, ένα εξοχικό ή ένα οικόπεδο, στον βαθμό που απαιτείται για την ικανοποίηση των απαιτήσεων των πιστωτών. Για τον υπολογισμό των μηνιαίων δόσεων της ρύθμισης θα λαμβάνεται υπόψη ως αξία ακίνητης περιουσίας μόνο η αξία της κύριας κατοικίας.
Η υποβολή της αντιπρότασης είναι προαιρετική για τους πιστωτές στις περισσότερες περιπτώσεις, ενώ για συγκεκριμένες κατηγορίες οφειλετών που ορίζει ο νόμος είναι υποχρεωτική. Σε κάθε περίπτωση, ο οφειλέτης έχει το δικαίωμα να αποδεχθεί ή να απορρίψει την πρόταση.
Ιδιαίτερη πρόβλεψη υπάρχει όταν η κύρια κατοικία ανήκει κατά ιδανικό μερίδιο και σε συνοφειλέτη ή εγγυητή για την οφειλή του αιτούντος. Για να προχωρήσει η συγκεκριμένη λύση απαιτούνται τόσο η συνυποβολή της αίτησης όσο και η συνυπογραφή της σύμβασης αναδιάρθρωσης από το πρόσωπο αυτό.

«Πάγωμα» των μέτρων στην πρώτη κατοικία
Μετά την υπογραφή της συμφωνίας ενεργοποιείται η προστασία της κύριας κατοικίας από μέτρα αναγκαστικής εκτέλεσης. Για όσο διάστημα ο οφειλέτης τηρεί τη σύμβαση αναδιάρθρωσης, οι πιστωτές που δεσμεύονται από αυτήν δεν μπορούν να επισπεύσουν αναγκαστική εκτέλεση στην κύρια κατοικία, να λάβουν ασφαλιστικά μέτρα σε βάρος της, να εγγράψουν νέα υποθήκη ή να μετατρέψουν προσημείωση σε υποθήκη.
Ωστόσο, αυτό δεν σημαίνει ότι εξαφανίζονται τα βάρη που ήδη υπάρχουν στο ακίνητο, καθώς οι υφιστάμενες υποθήκες, προσημειώσεις και τα υπόλοιπα εμπράγματα δικαιώματα διατηρούνται. Εάν ο οφειλέτης αθετήσει τη σύμβαση, η προστασία παύει και οι πιστωτές μπορούν να προχωρήσουν εκ νέου σε μέτρα αναγκαστικής εκτέλεσης στην κύρια κατοικία.

Πώς θα πωλούνται τα υπόλοιπα ακίνητα
Η εκποίηση της υπόλοιπης ακίνητης περιουσίας προβλέπεται στην ίδια τη σύμβαση αναδιάρθρωσης και ακολουθεί συγκεκριμένη διαδικασία, με τη σύμβαση να αποτελεί τον εκτελεστό τίτλο. Την πρωτοβουλία αναλαμβάνει ο χρηματοδοτικός φορέας με την υψηλότερη ενυπόθηκη απαίτηση, ενώ εάν δεν υπάρχει ενυπόθηκος δανειστής, τη διαδικασία κινεί εκείνος με τη μεγαλύτερη απαίτηση.
Ο ηλεκτρονικός πλειστηριασμός των ακινήτων δεν μπορεί να οριστεί σε διάστημα μικρότερο των 40 ημερών ούτε μεγαλύτερο των 60 ημερών από τη σύνταξη της σχετικής έκθεσης του δικαστικού επιμελητή, ενώ στον υπολογισμό του χρονικού αυτού διαστήματος δεν προσμετράται ο Αύγουστος.
Η τιμή πρώτης προσφοράς είναι ίση με την αξία που έχει υπολογιστεί βάσει του πλαισίου του εξωδικαστικού, ενώ η διαδικασία μπορεί να προχωρήσει ακόμη και εάν στο ακίνητο προϋπάρχει κατάσχεση ή άλλη δέσμευση, με συγκεκριμένες εξαιρέσεις που προβλέπει ο νόμος.
Εάν, τέλος, ο χρηματοδοτικός φορέας με την υψηλότερη απαίτηση δεν ξεκινήσει τη διαδικασία εντός τριών μηνών από την κατάρτιση της σύμβασης ή εάν αυτή ματαιωθεί για δεύτερη φορά χωρίς σοβαρό λόγο, την εκποίηση μπορεί να επισπεύσει άλλος πιστωτής που συμμετέχει στη συμφωνία, χωρίς να απαιτείται δικαστική άδεια.

Δεύτερη ευκαιρία για όσους έχασαν τον εξωδικαστικό
Το νέο πλαίσιο ανοίγει παράλληλα ένα παράθυρο επιστροφής στον εξωδικαστικό για ορισμένους οφειλέτες που είχαν χάσει προηγούμενη ρύθμιση.
Ειδικότερα, εντός αποκλειστικής προθεσμίας έξι μηνών από την έναρξη ισχύος της σχετικής διάταξης, επιτρέπεται η υποβολή νέας αίτησης από οφειλέτες που είχαν αθετήσει προηγούμενη σύμβαση εξωδικαστικού μηχανισμού λόγω μη καταβολής των προβλεπόμενων ποσών.
Η δυνατότητα αυτή παρέχεται, υπό τις προϋποθέσεις που θέτει ο νόμος, και σε οφειλέτες που είχαν ζητήσει στο παρελθόν την υπαγωγή τους στον νόμο 3869/2010, γνωστό ως νόμο Κατσέλη.

Στις 5.000 ευρώ το κατώφλι του εξωδικαστικού
Οι αλλαγές για την κύρια κατοικία έρχονται να προστεθούν στη διεύρυνση της περιμέτρου του εξωδικαστικού μηχανισμού, μετά τη μείωση του ελάχιστου ύψους οφειλών που απαιτείται για την πρόσβαση στη διαδικασία.
Με τον νόμο 5313/2026, το κατώτατο όριο μειώθηκε από τις 10.000 στις 5.000 ευρώ, με αποτέλεσμα να αποκτούν πρόσβαση στον μηχανισμό περισσότεροι οφειλέτες με μικρότερα χρέη προς χρηματοδοτικούς φορείς, το Δημόσιο και τους Φορείς Κοινωνικής Ασφάλισης.