Ακίνητα: Nέα ευνοϊκή ρύθμιση για τους ιδιοκτήτες

– Χωρίς έξτρα ΕΝΦΙΑ και πρόστιμα οι διορθώσεις στο Ε9 από το 2014

Χωρίς τον κίνδυνο να λάβουν αναδρομικό λογαριασμό ΕΝΦΙΑ θα μπορούν οι ιδιοκτήτες ακινήτων να διορθώσουν την περιουσιακή τους εικόνα στο Ε9, αξιοποιώντας τη ρύθμιση που περιλαμβάνεται στο νομοσχέδιο του υπουργείου Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών με τα μέτρα της ΔΕΘ. Η δυνατότητα αφορά λάθη και παραλείψεις στις δηλώσεις των ετών 2014 έως και 2026 και συνδέεται με την ενεργοποίηση του Μητρώου Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων, γνωστού ως ΜΙΔΑ.Σύμφωνα με τον νεότερο προγραμματισμό, το Μητρώο αναμένεται να τεθεί σε λειτουργία τον Δεκέμβριο. Με το άνοιγμα της πλατφόρμας, οι φορολογούμενοι θα μπορούν να ελέγχουν πώς εμφανίζονται τα ακίνητά τους και να αποκαθιστούν ανακρίβειες, ακόμη και όταν οι αλλαγές θα οδηγούσαν κανονικά σε μεγαλύτερο φόρο για προηγούμενα χρόνια. Η απαλλαγή προβλέπεται στο άρθρο 51 του νομοσχεδίου που κατατέθηκε στη Βουλή. Καλύπτει τον πρόσθετο ΕΝΦΙΑ που θα προέκυπτε από τις διορθώσεις, καθώς και τους σχετικούς τόκους και τα πρόστιμα. Δεν αφορά, επομένως, γενική διαγραφή παλαιών οφειλών, αλλά τις επιπλέον επιβαρύνσεις που συνδέονται με την αποκατάσταση των στοιχείων των ακινήτων.

Ποια λάθη μπορούν να διορθωθούν
Η ρύθμιση δίνει τη δυνατότητα υποβολής αρχικών ή τροποποιητικών δηλώσεων Ε9, ώστε η δηλωμένη περιουσία να ανταποκρίνεται στα πραγματικά χαρακτηριστικά των ακινήτων.Μια χαρακτηριστική περίπτωση είναι ακίνητο που εμφανίζεται με μικρότερη επιφάνεια από την πραγματική. Εφόσον η προσθήκη των τετραγωνικών αυξάνει τον ΕΝΦΙΑ προηγούμενων ετών, ο ιδιοκτήτης θα μπορεί να προχωρήσει στη διόρθωση χωρίς να καταβάλει τη διαφορά φόρου για τα έτη που καλύπτει η διάταξη.Αντίστοιχα, θα μπορούν να αποκατασταθούν λανθασμένες καταχωρίσεις στα εμπράγματα δικαιώματα, όπως η πλήρης κυριότητα, η ψιλή κυριότητα και η επικαρπία. Η απαλλαγή αποκτά σημασία στις περιπτώσεις όπου η σωστή δήλωση του δικαιώματος θα οδηγούσε σε πρόσθετη χρέωση.Στόχος είναι οι ιδιοκτήτες να εμφανίσουν την πραγματική κατάσταση της περιουσίας τους στο νέο Μητρώο, χωρίς η διόρθωση παλαιών ανακριβειών να συνοδεύεται από συσσωρευμένες φορολογικές επιβαρύνσεις.

Τι θα ελέγξουν οι ιδιοκτήτες στο ΜΙΔΑ
Στη νέα πλατφόρμα θα αποτυπώνονται πληροφορίες για την ταυτότητα και την επιφάνεια των ακινήτων, καθώς και τα δικαιώματα που διαθέτει κάθε φορολογούμενος σε αυτά.Οι ιδιοκτήτες θα κληθούν να ελέγξουν τις εγγραφές, να επιβεβαιώσουν όσα στοιχεία είναι σωστά και να διορθώσουν τις αποκλίσεις. Παράλληλα, θα πρέπει να δηλώσουν τη χρήση κάθε ακινήτου: εάν ιδιοκατοικείται, μισθώνεται ή έχει παραχωρηθεί δωρεάν.
Ο έλεγχος, συνεπώς, δεν θα περιορίζεται στο εάν ένα ακίνητο εμφανίζεται στην περιουσιακή κατάσταση. Θα αφορά και το εάν έχουν καταχωριστεί σωστά τα χαρακτηριστικά του και η σχέση του φορολογουμένου με αυτό.Για όσους εντοπίσουν λάθη, η ολοκλήρωση των διορθώσεων μέσα στην ειδική προθεσμία θα είναι καθοριστική για την αξιοποίηση της απαλλαγής.

Πώς υπολογίζεται η προθεσμία
Το χρονικό περιθώριο δεν καθορίζεται με μια σταθερή ημερομηνία στο νομοσχέδιο. Η διάταξη προβλέπει ότι οι δηλώσεις θα μπορούν να υποβληθούν έως το τέλος του τέταρτου μήνα από την έναρξη της παραγωγικής λειτουργίας του ΜΙΔΑ.Εάν η πλατφόρμα ενεργοποιηθεί τον Δεκέμβριο του 2026, η προθεσμία θα φθάσει έως τις 30 Απριλίου 2027. Πρόκειται, ωστόσο, για χρονοδιάγραμμα που εξαρτάται από την πραγματική ημερομηνία λειτουργίας του Μητρώου και δεν αποτελεί ακόμη οριστική καταληκτική ημερομηνία.Προβλέπεται επίσης δυνατότητα παράτασης με απόφαση του υπουργού Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών, έπειτα από εισήγηση του διοικητή της ΑΑΔΕ.

Τι ισχύει όταν προκύπτει επιστροφή φόρου
Διαφορετική μεταχείριση προβλέπεται για τις διορθώσεις που μειώνουν τον ΕΝΦΙΑ. Όπως διευκρινίζεται στην αιτιολογική έκθεση, η ειδική ρύθμιση αφορά τις χρεωστικές δηλώσεις, δηλαδή εκείνες από τις οποίες προκύπτει πρόσθετος φόρος.Εάν η αποκατάσταση ενός λάθους οδηγεί σε μικρότερη οφειλή ή σε επιστροφή χρημάτων, εξακολουθούν να εφαρμόζονται οι γενικές διατάξεις της φορολογικής νομοθεσίας.Αυτό σημαίνει ότι ένας ιδιοκτήτης που πλήρωνε μεγαλύτερο ΕΝΦΙΑ λόγω λανθασμένης καταχώρισης δεν αποκτά αυτομάτως δικαίωμα επιστροφής για ολόκληρη την περίοδο από το 2014. Η δυνατότητα επιστροφής θα εξετάζεται με βάση τους ισχύοντες κανόνες παραγραφής και τις προβλεπόμενες διαδικασίες.Η διάκριση είναι ουσιώδης: η απαλλαγή από πρόσθετες χρεώσεις για παλαιότερα έτη δεν συνοδεύεται από αντίστοιχη διεύρυνση του δικαιώματος αναζήτησης φόρων που έχουν ήδη καταβληθεί.