Ακίνητα: Έρχονται νέοι κανόνες για τη βραχυχρόνια μίσθωση στην Ελλάδα – Το όριο των 8 ετών και οι περιοχές στο μικροσκόπιο

Νέους κανόνες για την επιβολή περιορισμών στα ακίνητα που διατίθεται προς βραχυχρόνια μίσθωση στην Ελλάδα φέρνει η πρόταση της Κομισιόν για το Affordable Housing Act, θεσπίζοντας για πρώτη φορά συγκεκριμένο αριθμητικό όριο για τον χαρακτηρισμό μιας περιοχής ως ζώνης στεγαστικής πίεσης.
Το νέο πλαίσιο για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις καθορίζει τις προϋποθέσεις με τις οποίες η κυβέρνηση ή οι τοπικές αρχές θα μπορούν στο μέλλον να παγώνουν νέες άδειες ακινήτων, να βάζουν αριθμητικά όρια ή να περιορίζουν τη χρήση κατοικιών για τουριστική εκμετάλλευση.
Το σημείο που αλλάζει τα δεδομένα είναι ότι κάθε νέα παρέμβαση θα πρέπει να στηρίζεται σε μετρήσιμα στοιχεία και να αποδεικνύει ότι μισθώσεις τύπου Airbnb επιβαρύνουν ουσιαστικά την προσφορά κατοικιών και τις τιμές στην εξεταζόμενη περιοχή. Δεν θα αρκεί, δηλαδή, μια γενική αναφορά στην άνοδο των ενοικίων ή στον μεγάλο αριθμό τουριστικών καταλυμάτων.
Σε ό,τι αφορά στην Ελλάδα, στο μικροσκόπιο μπαίνουν κυρίως τα μεγάλα αστικά κέντρα, τα νησιά και οι τουριστικοί προορισμοί όπου οι τιμές αγοράς και τα ενοίκια έχουν απομακρυνθεί σημαντικά από τα εισοδήματα των μόνιμων κατοίκων, αν και, μετά την ολοκλήρωση της ευρωπαϊκής νομοθετικής διαδικασίας, οποιαδήποτε γεωγραφική επέκταση των ελληνικών περιορισμών θα περνά πλέον από κοινό ευρωπαϊκό τεστ.

Το όριο των οκτώ ετών
Για να χαρακτηριστεί μια περιοχή ως ζώνη στεγαστικής πίεσης, η τιμή αγοράς μιας κατοικίας μέσου μεγέθους θα πρέπει να αντιστοιχεί τουλάχιστον σε οκτώ χρόνια διαθέσιμου κατά κεφαλήν εισοδήματος.
Παράλληλα, ο συγκεκριμένος δείκτης θα πρέπει να έχει επιδεινωθεί κατά τη διάρκεια της τελευταίας δεκαετίας, ενώ η αρμόδια αρχή οφείλει να αποδείξει ότι, χωρίς παρέμβαση, το πρόβλημα δεν αναμένεται να υποχωρήσει μέσα στα επόμενα τρία χρόνια. Στην αξιολόγηση θα συνυπολογίζονται η πληθυσμιακή εξέλιξη, η προσφορά νέων κατοικιών και η συνολική ζήτηση.
Αν η τιμή μιας μέσης κατοικίας υπερβαίνει τα δέκα χρόνια διαθέσιμου κατά κεφαλήν εισοδήματος, δεν θα απαιτείται να αποδειχθεί ότι ο δείκτης επιδεινώθηκε σε βάθος δεκαετίας. Η περιοχή θα θεωρείται ότι έχει ήδη περάσει σε ιδιαίτερα υψηλό επίπεδο στεγαστικής πίεσης.
Ακόμη και τότε, όμως, δεν θα ενεργοποιείται αυτόματα κάποιος περιορισμός. Το Δημόσιο ή ο δήμος θα πρέπει να δείξει ότι η βραχυχρόνια μίσθωση είχε σημαντικές αρνητικές επιπτώσεις στη διαθεσιμότητα ή στο κόστος της κατοικίας για τουλάχιστον τρία χρόνια πριν από τη λήψη του μέτρου.

Αθήνα και Θεσσαλονίκη έως το 2027
Η Ελλάδα έχει ήδη ενεργοποιήσει απαγόρευση πρώτης εγγραφής ακινήτων στο Μητρώο Βραχυχρόνιας Διαμονής στο 1ο, 2ο και 3ο Δημοτικό Διαμέρισμα της Αθήνας, ενώ από την 1η Ιουλίου 2026 ο ίδιος περιορισμός εφαρμόζεται στην Α΄ Δημοτική Κοινότητα Θεσσαλονίκης.
Μετά τις εξαγγελίες της ΔΕΘ, το μπλόκο στις νέες άδειες Airbnb στις συγκεκριμένες περιοχές παρατείνεται και για το 2027. Τα ήδη θεσπισμένα μέτρα δεν υπάγονται αυτομάτως στο νέο ευρωπαϊκό τεστ, καθώς η πρόταση εξαιρεί τις απαγορεύσεις που έχουν υιοθετηθεί πριν από την έναρξη ισχύος του κανονισμού.
Για τις σημερινές ελληνικές ζώνες, η παράβαση επισύρει πρόστιμο ίσο με το 50% των εσόδων που αποκτήθηκαν από τη βραχυχρόνια μίσθωση, με κατώτατο ποσό τα 20.000 ευρώ. Σε περίπτωση νέας παράβασης μέσα στο ίδιο φορολογικό έτος, το πρόστιμο φθάνει στο σύνολο των μισθωμάτων και δεν μπορεί να είναι μικρότερο από 40.000 ευρώ.
Η μεγάλη αλλαγή αφορά τον σχεδιασμό των επόμενων περιορισμών. Αν η κυβέρνηση θελήσει να προσθέσει νέες περιοχές μετά την ενεργοποίηση του ευρωπαϊκού κανονισμού, θα πρέπει να δημοσιοποιεί τα στοιχεία που δικαιολογούν την παρέμβαση, την ακριβή γεωγραφική της έκταση και τη διάρκειά της. Η ζώνη μπορεί να περιορίζεται ακόμη και σε τμήμα ενός δήμου ή σε συγκεκριμένες γειτονιές, εφόσον εκεί εντοπίζεται το πρόβλημα.

Στο στόχαστρο οι επαγγελματίες hosts
Η πρόταση της Κομισιόν επιχειρεί παράλληλα να ξεχωρίσει τον ιδιώτη που διαθέτει περιστασιακά το σπίτι στο οποίο κατοικεί από την οργανωμένη εκμετάλλευση πολλών ακινήτων.
Η κύρια κατοικία του οικοδεσπότη εξαιρείται από τους περιορισμούς που θα επιβάλλονται για λόγους στεγαστικής επάρκειας. Αντίθετα, τα μέτρα θα μπορούν να στοχεύουν τη δραστηριότητα που έχει σαφή εμπορικά χαρακτηριστικά, λαμβάνοντας υπόψη τον αριθμό των ακινήτων που διαθέτει ο ίδιος host, τη συχνότητα των μισθώσεων και την έκταση της δραστηριότητας.
Αυτό ανοίγει τον δρόμο για πιο στοχευμένους ελληνικούς κόφτες, οι οποίοι δεν θα περιορίζονται αναγκαστικά σε ένα οριζόντιο πάγωμα νέων Αριθμών Μητρώου Ακινήτου, αλλά θα μπορούν να διαφοροποιούνται ανάμεσα στον μικρό ιδιοκτήτη και σε φυσικά ή νομικά πρόσωπα με ολόκληρα χαρτοφυλάκια κατοικιών.
Πριν επιλέξει την απαγόρευση, η αρμόδια αρχή θα πρέπει να εξετάζει αν το ίδιο αποτέλεσμα μπορεί να επιτευχθεί με ηπιότερα μέσα, όπως αριθμητικά πλαφόν, μεταβατικές εξαιρέσεις ή φορολογικά κίνητρα για την επιστροφή ακινήτων στη μακροχρόνια μίσθωση.
Τα νέα μέτρα θα έχουν διάρκεια έως πέντε χρόνια, με δυνατότητα παράτασης μόνο μετά από επανεξέταση των δεδομένων. Για νόμιμες δραστηριότητες που βρίσκονται ήδη σε λειτουργία θα απαιτούνται μεταβατικές διατάξεις, ενώ τυχόν περιορισμοί στην αγορά ή στη χρήση κατοικιών θα μπορούν να αφορούν μόνο ακίνητα που αποκτώνται μετά την εφαρμογή του αντίστοιχου μέτρου.
Η πρόταση θα πρέπει προηγουμένως να εγκριθεί από το Ευρωπαϊκό Κοινοβούλιο και το Συμβούλιο. Μετά τη δημοσίευσή της στην Επίσημη Εφημερίδα της Ευρωπαϊκής Ένωσης θα τεθεί σε ισχύ σε 20 ημέρες και θα εφαρμόζεται απευθείας σε όλα τα κράτη-μέλη.