Μειωμένο ΦΠΑ για νέες κοινωνικές κατοικίες και «πάγωμα» του 24% στις πωλήσεις νεόδμητων «φέρνει» η ΔΕΘ

Η ενίσχυση της κοινωνικής και προσιτής κατοικίας, αλλά και η διατήρηση του επενδυτικού ενδιαφέροντος στην αγορά νεόδμητων ακινήτων, βρίσκονται στο επίκεντρο των νέων παρεμβάσεων στη στεγαστική πολιτική ενόψει ΔΕΘ.
Στο πλαίσιο αυτό, η κυβέρνηση προωθεί τη θεσμοθέτηση μειωμένου συντελεστή ΦΠΑ για την κατασκευή κατοικιών που θα διατίθενται σε μακροχρόνια μίσθωση με προσιτό ή κοινωνικό μίσθωμα, ενώ παράλληλα αναμένεται να παραταθεί και το 2027 η αναστολή επιβολής ΦΠΑ 24% στις πωλήσεις νεόδμητων ακινήτων.

Μειωμένος ΦΠΑ για κατοικίες με προσιτό ενοίκιο
Το φορολογικό κίνητρο για τις κατασκευαστικές εταιρείες εντάσσεται στον τρίτο πυλώνα του Εθνικού Σχεδίου για τη Στεγαστική Πολιτική, με ορίζοντα την περίοδο 2026-2035.
Στόχος είναι να αυξηθεί η προσφορά κατοικιών που θα διατίθενται με μακροχρόνιες μισθώσεις και ελεγχόμενο κόστος, κινητοποιώντας παράλληλα ιδιώτες και θεσμικούς επενδυτές.
Το σχέδιο συνδέεται με την ενίσχυση της ιδιοκατοίκησης, τη βιωσιμότητα του οικιστικού αποθέματος, τις φορολογικές μεταρρυθμίσεις και τη δημιουργία ενός αποτελεσματικότερου συστήματος διακυβέρνησης της στεγαστικής πολιτικής.
Η σχετική δυνατότητα προβλέπεται από το ευρωπαϊκό πλαίσιο για τον ΦΠΑ, με την οδηγία να επιτρέπει στα κράτη-μέλη να εφαρμόζουν μειωμένους συντελεστές στην «παροχή και την κατασκευή κατοικιών στο πλαίσιο κοινωνικής πολιτικής».

Στο «τραπέζι» ο ΕΝΦΙΑ
Το μοντέλο του μειωμένου ΦΠΑ θα μπορούσε να συνδυαστεί με επιπλέον φορολογικά κίνητρα για όσους επενδύουν στην προσιτή κατοικία.
Μεταξύ των προτάσεων που εξετάζονται είναι η μείωση ή ακόμη και η απαλλαγή από τον ΕΝΦΙΑ, ώστε η ανάπτυξη κατοικιών χαμηλότερου κόστους να γίνει πιο ελκυστική για κατασκευαστικές επιχειρήσεις και επενδυτές.
Παράλληλα, προβλέπεται να υπάρχει μηχανισμός επιστροφής των φορολογικών ωφελημάτων, εφόσον δεν τηρούνται οι όροι του προγράμματος.
Έτσι, σε περίπτωση πρόωρης πώλησης, αλλαγής χρήσης του ακινήτου ή μετατροπής του σε βραχυχρόνια μίσθωση, θα μπορεί να ανακτάται μέρος ή το σύνολο του φορολογικού οφέλους.

Το παράδειγμα της Πορτογαλίας με ΦΠΑ 6%
Η Πορτογαλία αποτελεί ένα από τα ευρωπαϊκά παραδείγματα που εξετάζονται για την εφαρμογή αντίστοιχων κινήτρων στην προσιτή κατοικία.
Εκεί, προβλέπεται μειωμένος ΦΠΑ 6%, έναντι 23%, για την κατασκευή και ανακαίνιση ακινήτων που προορίζονται για μακροχρόνια μίσθωση.
Βασική προϋπόθεση είναι το μηνιαίο ενοίκιο να μην ξεπερνά τα 2.300 ευρώ. Η μίσθωση θα πρέπει να ξεκινά εντός 24 μηνών και να διατηρείται για τουλάχιστον 36 μήνες μέσα σε διάστημα πέντε ετών.
Παράλληλα, οι Συμβάσεις Επένδυσης για Ενοικίαση προβλέπουν ένα ευρύτερο πακέτο κινήτρων για θεσμικούς επενδυτές.
Αυτό περιλαμβάνει ΦΠΑ 6% στην κατασκευή, απαλλαγή από τον φόρο μεταβίβασης και το χαρτόσημο, απαλλαγή από τον φόρο ακινήτων για οκτώ χρόνια, καθώς και επιστροφή του 50% του ΦΠΑ για δαπάνες μελετών και μηχανικών.

Η Γαλλία εφαρμόζει ΦΠΑ 10% στην προσιτή κατοικία
Ανάλογο μοντέλο εφαρμόζεται και στη Γαλλία, όπου ο φορολογικός συντελεστής για την ενδιάμεση ή προσιτή κατοικία διαμορφώνεται στο 10%, έναντι του κανονικού 20%.
Για τις αμιγώς κοινωνικές κατοικίες ο ΦΠΑ μπορεί να περιορίζεται ακόμη και στο 5,5%.
Το μέτρο απευθύνεται κυρίως σε νομικά πρόσωπα και θεσμικούς επενδυτές που δραστηριοποιούνται σε περιοχές με υψηλή στεγαστική πίεση.
Τα ακίνητα πρέπει να χρησιμοποιούνται ως κύρια κατοικία, ενώ ισχύουν συγκεκριμένα εισοδηματικά κριτήρια για τους ενοικιαστές και ανώτατα όρια μισθωμάτων ανά τετραγωνικό μέτρο.
Η δέσμευση των επενδυτών είναι μακροχρόνια, καθώς προβλέπεται μηχανισμός επιστροφής του φορολογικού οφέλους για διάστημα έως και 20 ετών, εφόσον παραβιαστούν οι προβλεπόμενοι όροι.

Παρατείνεται και το 2027 η αναστολή του ΦΠΑ 24%
Παράλληλα με το νέο κίνητρο για την προσιτή κατοικία, αναμένεται να συνεχιστεί και το 2027 η αναστολή επιβολής ΦΠΑ 24% στις πωλήσεις νεόδμητων ακινήτων.
Η παράταση του μέτρου θεωρείται σημαντική για τη διατήρηση της οικοδομικής δραστηριότητας και του επενδυτικού ενδιαφέροντος στην αγορά ακινήτων.
Η αναστολή μειώνει σημαντικά το κόστος απόκτησης ενός νεόδμητου ακινήτου, καθώς αντί για ΦΠΑ 24% ο αγοραστής επιβαρύνεται με φόρο μεταβίβασης 3%.

Ποια νεόδμητα ακίνητα αφορά
Το «πάγωμα» του ΦΠΑ αφορά τα αδιάθετα ακίνητα κατασκευαστών που προέρχονται από οικοδομικές άδειες οι οποίες έχουν εκδοθεί από το 2006 και μετά.
Στο μέτρο μπορούν να εντάσσονται τόσο ιδιόκτητα ακίνητα όσο και ακίνητα που ανεγείρονται μέσω του συστήματος της αντιπαροχής, εφόσον πληρούνται οι προϋποθέσεις και υποβληθεί η σχετική αίτηση αναστολής.
Με τον τρόπο αυτό, η κυβέρνηση επιχειρεί να διατηρήσει σε λειτουργία την αγορά νεόδμητων ακινήτων, ενώ ταυτόχρονα δημιουργεί ένα νέο φορολογικό πλαίσιο για την αύξηση της προσφοράς κατοικιών με προσιτό ενοίκιο.